Q. 질문 내용
시골에 있던 아버지 명의 땅이 어느 날 전혀 모르는 사람 앞으로 이전등기가 되어 있었습니다. 아버지는 도장을 준 적도 서류를 써 준 적도 없다고 하십니다. 이런 경우 상대가 어떤 죄로 처벌되는지, 땅은 어떻게 되돌리는지 알고 싶습니다.
본인 사안은 등기부에 사실과 다른 내용이 올라갔을 때 어떤 죄들이 한꺼번에 따라붙는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 등기를 그르치게 한 행위 하나로 끝나지 않고, 서류를 만든 단계와 그것을 낸 단계, 재산이 넘어간 결과가 각각 따로 평가됩니다.
■ 등기부를 그르치면 어느 조문인가
형법 제228조는 공무원에게 허위로 신고해 공정증서원본이나 그와 같은 전자기록에 사실과 다른 내용을 올리게 한 경우를 5년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금으로 정합니다. 부동산 등기부는 권리관계를 공적으로 증명하는 장부여서 이 조문이 말하는 공정증서원본에 해당합니다. 같은 조문은 면허증이나 허가증, 등록증, 여권에 관하여는 형을 낮추어 3년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금으로 따로 정해 두었습니다. 등기가 실제로 마쳐져야 하는지도 중요한 지점인데, 신청이 각하되어 기재에 이르지 못했다면 결과가 달라집니다.
■ 신청서를 낸 행위도 따로 평가됩니다
등기는 신청으로 움직입니다. 부동산등기법 제23조는 등기권리자와 등기의무자가 함께 신청하도록 하고 있어, 상대방 명의의 서류가 반드시 필요합니다. 그래서 남의 이름으로 위임장이나 매매계약서를 만들었다면 형법 제231조의 사문서위조가 성립할 수 있고, 그 서류를 등기소에 낸 행위에는 제234조가 따로 붙습니다. 만들어진 공적 장부나 증서를 사용하는 행위에 관하여는 제229조가 각 죄에 정한 형으로 처벌한다고 정하고 있습니다. 결국 ① 서류를 만든 단계 ② 그것을 제출한 단계 ③ 등기부에 오른 결과가 각각 죄가 될 수 있습니다.
■ 재산이 실제로 넘어갔다면
등기 명의가 바뀐 뒤 그 부동산을 담보로 대출을 받거나 제3자에게 팔았다면 형법 제347조의 사기가 함께 검토됩니다. 법정형이 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이어서 사건의 무게가 크게 달라집니다. 피해 회복이 되었는지, 제3자가 사정을 알고 있었는지가 뒤이은 민사 다툼에도 직접 영향을 줍니다. 등기가 여러 번 이전된 사안이라면 각 단계마다 누가 무엇을 알고 있었는지를 나누어 보아야 합니다.
■ 등기를 되돌리는 절차는 따로 있습니다
형사 고소만으로 등기가 원래대로 돌아오지는 않습니다. 말소를 구하는 소송이 따로 필요하고, 그 사이에 다시 처분되지 않도록 처분금지가처분을 먼저 걸어 두는 것이 보통입니다. 부동산등기법 제57조는 말소할 등기에 관하여 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 사람의 승낙이나 이에 대항할 수 있는 재판의 등본이 필요하다고 정합니다. 근저당이 새로 설정되어 있으면 절차가 그만큼 복잡해지므로 시간을 끌지 않는 편이 낫습니다.
■ 지금 확보하실 자료
가장 먼저 등기사항전부증명서를 떼어 등기 원인과 접수 일자, 접수번호를 확인하십시오. 그다음 관할 등기소에 신청서류의 열람이나 발급을 신청해 ① 등기신청서 ② 위임장 ③ 매매계약서나 증여계약서 ④ 인감증명서 ⑤ 등기필정보 관련 서류를 확보하시면 됩니다. 인감증명서가 언제 어디서 발급되었는지, 본인 발급인지 대리 발급인지가 중요한 단서가 됩니다. 부동산등기법 제51조는 등기필정보가 없을 때 등기의무자가 직접 출석해 확인을 받거나 변호사ㆍ법무사의 확인 또는 공증을 거치도록 하고 있어, 그 확인서면이 남아 있는지도 살펴볼 만합니다. 자료를 갖춘 뒤 형사 고소와 민사 절차의 순서를 변호사와 함께 정하시기 바랍니다.
참조 조문
형법 제228조, 제229조, 제231조, 제234조, 제347조 · 부동산등기법 제23조, 제51조, 제57조
이 유형의 사건은 초기 대응 시점이 결과를 좌우합니다. 시간이 지난 뒤 후회하시기보다, 의문이 생기는 그 시점에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-09-17
대표 변호사 한병철
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
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