전세집이 경매로 넘어가고 배당금도 전세보증금을 못받았어요 법적 해결방법

Q. 질문 내용

전세집이 경매로 넘어가고 배당금도 전세보증금을 못받았어요
전세집에 집이 경매로 넘어갈수 있다고 해서 저당을 잡았지만 은행이 먼저 저보다 먼저 저당을 잡아놓은 상태이고 세입자가 배당 받을수 있는 전세보증금액이 4500만원 이하여야지
배당되는데 1억이 넘는 보증금은 배당 조차 되지 않는다고 해서 세입자인 저는 1원도 배당금이 나오지 못했습니다
경매는 다른분에게 낙찰되었고 짐을 빼달라고 법원에서 등기가 와서 안나가면 강제 집행들어 갈꺼라고 해서 일단은 타지역에 근무중이라 가까운곳으로 임시 거주지를 마련해서 지내고는 있지만 법원에서도 받기

형사 관련 사건에서 전국 법원과 수사기관을 직접 발로 뛰며 수천 건을 해결해 온 법무법인 대한중앙 한병철 변호사입니다.

I. 결론 배당을 한 푼도 받지 못했더라도 임대인에 대한 전세보증금 반환채권이 없어지는 것은 아닙니다. 경매에서 회수하지 못한 보증금 잔액은 임대인을 상대로 민사소송을 제기하여 판결을 받은 뒤 임대인의 다른 재산에 강제집행할 수 있습니다. 다만 실제 회수 여부는 임대인에게 집행할 재산이 있는지가 핵심입니다.

II. 법적 쟁점 보증금이 1억원을 넘는다는 이유만으로 일반적인 배당을 전혀 받을 수 없는 것은 아닙니다. 일정 금액 이하 임차인에게 인정되는 최우선변제와 확정일자에 따른 우선변제는 구별해야 합니다. 은행 근저당권이 질문자님의 대항력이나 확정일자보다 선순위이고 낙찰대금이 부족했다면 배당을 받지 못할 수 있습니다.

III. 사안 분석 이 사건이 전세사기인지도 별도로 판단해야 합니다. 집주인이 처음부터 보증금을 반환할 능력이나 의사 없이 선순위 권리관계 등을 속여 계약했다면 사기죄가 문제될 수 있지만, 단순히 경매로 보증금을 회수하지 못했다는 사실만으로 사기가 자동 성립하지는 않습니다.

IV. 대응 전략 임대차계약서, 전입일, 확정일자, 은행 근저당 설정일, 배당표와 경매기록을 먼저 확인하십시오. 그 결과 미회수 보증금이 확정되면 임대인을 상대로 보증금반환청구를 진행하고 부동산, 예금, 급여 등 다른 재산에 대한 가압류와 강제집행을 검토해야 합니다.

사안의 구체적인 사실관계에 따라 법적 판단과 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 현재 보유하신 증거 자료를 바탕으로 상담을 진행하시면 더욱 정밀한 대응 전략을 수립해 드릴 수 있습니다. 지금까지 형사 전문변호사 추천, 전국 사건을 직접 발로 뛰며 해결하는 법무법인 대한중앙 한병철 변호사였습니다.