"전세사기 특별법이 생겼으니 전세사기범은 그 법으로 처벌받겠지"라고 생각하는 경우가 많습니다. 그러나 이는 정확하지 않습니다. '전세사기죄'라는 독립된 범죄는 존재하지 않습니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 잠적하는 등의 행위는 여전히 형법상 사기죄로 처벌되고, '전세사기 특별법'은 가해자를 처벌하는 법이 아니라 피해자를 지원하는 법입니다. 이 글은 이 두 가지를 혼동하지 않도록 전세사기의 형사책임 구조를 정리합니다.
핵심 정리
전세사기는 형법상 사기죄(제347조)로 처벌됩니다 — 10년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금(2026년 8월 현재 기준)
'전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'은 경·공매 특례, 우선매수권, 저리·무이자 대출 등 피해자를 지원하는 법이지, 가해자에 대한 형사처벌을 새로 규정한 법이 아닙니다
핵심 쟁점은 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 처음부터 없었는지입니다 — 시장 상황 악화(역전세)로 인한 상환 불능은 사기와 성격이 다릅니다
피해 금액이 5억원을 넘으면 특정경제범죄가중처벌법이 적용되어 3년 이상의 유기징역까지 가능합니다
임대인이 파산하더라도 형사책임은 별도로 남습니다 — 파산이 형사처벌을 면제해주지 않습니다
법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사로, 부산 해운대를 거점으로 형사 사건을 처리해왔습니다.
1. '전세사기 특별법'이 실제로 하는 일
구분 | 성격 | 주요 내용 |
|---|---|---|
형법상 사기죄 | 가해자 처벌 | 10년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 (제347조) |
전세사기피해자 지원 특별법 | 피해자 지원 | 경·공매 유예·대행, 우선매수권, 최우선변제금 무이자·저리 대출 등 |
2023년 시행된 이 특별법은 전세사기 피해자로 인정받은 임차인이 살던 집을 경매·공매에서 우선적으로 매수하거나, 정부의 대행 서비스와 금융 지원을 받을 수 있도록 하는 데 초점이 맞춰져 있습니다. 무자본 갭투자, 이중계약, 신탁 사기 등으로 인한 피해까지 지원 대상에 포함하면서 적용 범위가 넓어지긴 했지만, 가해자에 대한 새로운 형벌 조항을 만든 것은 아닙니다. 가해자를 형사처벌하는 근거는 지금도 형법상 사기죄입니다.
2. 사기죄 성립의 핵심 — '처음부터' 돌려줄 생각이 없었는가
전세사기 사건에서 법원이 가장 중점적으로 보는 것은 임대차계약 체결 당시부터 보증금을 반환할 의사나 능력이 없었는지입니다. 판례는 임대인이 선순위 권리관계(근저당, 선순위 전세권 등)를 숨기거나 축소해 설명하는 방식으로 임차인을 착오에 빠뜨리고, 그 착오로 보증금을 받는 구조를 사기죄의 전형적인 얼개로 보고 있습니다.
여기서 이른바 '무자본 갭투자'는 그 자체로 범죄는 아닙니다. 자기 자본 없이 전세보증금만으로 주택을 매수하는 투자 방식 자체는 위법이 아니지만, 애초에 보증금을 돌려줄 능력이나 계획이 없는 상태에서 조직적으로 이를 반복했다면 사기의 고의가 인정되는 방향으로 작용합니다.
※ 반대로 전세가가 하락하는 이른바 '역전세' 상황에서, 임대인이 정상적으로 임대업을 운영하다가 시장 상황 악화로 보증금을 마련하지 못한 경우는 사기의 고의를 인정하기 어려운 경우가 많습니다. 단순히 돈을 갚지 못했다는 결과만으로 사기죄가 성립하는 것은 아닙니다. 다만 형사법이 정하는 사기죄는 미수범까지 처벌하지만 예비·음모 단계는 처벌하지 않아, 실행의 착수(기망행위 개시) 시점이 어디인지도 실무에서 중요한 쟁점이 됩니다.
3. 피해 규모가 크면 특정경제범죄가중처벌법으로
여러 임차인을 상대로 조직적으로 전세사기를 벌인 경우, 피해 금액을 합산해 이득액이 5억원 이상이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역까지 가능한 특정경제범죄가중처벌법이 적용될 수 있습니다. 다수의 피해자를 낸 대규모 전세사기 사건이 언론에 보도될 때 무거운 형량이 선고되는 배경에는 이 가중처벌 규정이 있습니다.
4. 임대인이 파산해도 형사책임은 남는다
전세사기 피해의 특징 중 하나는 가해자인 임대인이 무자력 상태이거나 파산 절차를 밟는 경우가 많다는 점입니다. 그러나 파산은 채무를 정리하는 민사·도산법상 절차일 뿐, 형사책임을 소멸시키지 않습니다. 파산면책이 이뤄지더라도 고의로 가한 불법행위에 대한 손해배상 채권은 면책 대상에서 제외되는 경우도 있어, 민사·형사 두 트랙을 함께 살펴야 합니다.
5. 중개사·공범이 함께 얽힌 경우
대규모 전세사기는 임대인 혼자가 아니라 중개사, 명의대여자('바지 임대인'), 자금 조달책 등 여러 역할이 조직적으로 얽혀 진행되는 경우가 많습니다. 이 경우 실제 계약을 체결한 사람뿐 아니라 사기 구조를 설계하거나 명의를 빌려준 사람도 공동정범이나 방조범으로 함께 처벌될 수 있습니다. 공인중개사가 선순위 권리관계를 알면서도 고지하지 않았다면, 공인중개사법상 별도의 행정·형사책임이 추가로 문제 될 수도 있습니다.
6. 13년간 형사 사건을 다루며 본 갈림길
전세사기 관련 사건에서 반복해서 보는 지점을 정리합니다. 개별 사건이 특정되지 않도록 사실관계를 바꿔 일반화했습니다.
첫째, 피해자가 특별법상 지원과 형사 고소를 별개로 인식하지 못해 대응이 늦어지는 경우입니다. 특별법에 따른 피해자 인정 절차와, 가해자에 대한 형사 고소는 각각 별도로 진행해야 하는 절차입니다.
둘째, 임대인 측이 "시장 상황 때문이었다"고만 주장하며 초기에 구체적 소명자료를 준비하지 않는 경우입니다. 계약 체결 당시의 재무 상태, 다른 임차인들과의 계약 이력 등 객관적 자료가 고의 여부를 가르는 핵심 증거가 됩니다.
※ 위 내용은 개별 사건의 결과를 보장하지 않습니다. 사기의 고의 인정 여부와 형량은 구체적 증거와 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.
7. 부산에서 전세사기 관련 형사·부동산 사건 변호사를 선임할 때 확인할 점
전세사기 피해를 입었거나 반대로 혐의를 받게 됐을 때 변호사를 선임하며 확인할 점은 ① 대한변호사협회 인증 전문분야 여부(형사·부동산 모두) ② 사기죄·특정경제범죄가중처벌법 실무 경험 ③ 형사 고소와 민사·경매 절차를 함께 진행할 수 있는지입니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사는 대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사로, 부산 해운대를 거점으로 13년간 형사 사건을 다뤄왔습니다. 부산·울산·창원·김해·양산·대구·포항·제주 사건을 중심으로 처리하며, 서울·경기·인천·대전 지역 의뢰도 사건 전담 변호사가 처음부터 끝까지 직접 처리합니다.
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자주 묻는 질문
Q. 전세사기 특별법으로 가해자를 처벌하나요?
A. 아닙니다. 특별법은 경·공매 특례, 우선매수권, 대출 지원 등 피해자를 지원하는 법입니다. 가해자에 대한 형사처벌은 지금도 형법상 사기죄(제347조)로 이뤄집니다.
Q. 보증금을 못 받으면 무조건 사기죄가 성립하나요?
A. 아닙니다. 계약 체결 당시부터 반환할 의사나 능력이 없었는지가 핵심입니다. 역전세 등 시장 상황 악화로 상환하지 못한 경우는 사기의 고의를 인정하기 어려울 수 있습니다.
Q. 무자본 갭투자 자체가 불법인가요?
A. 아닙니다. 자기 자본 없이 전세보증금으로 주택을 매수하는 투자 방식 자체는 위법이 아닙니다. 다만 애초에 보증금을 돌려줄 능력이나 계획 없이 조직적으로 반복했다면 사기의 고의가 인정되는 방향으로 작용할 수 있습니다.
Q. 임대인이 파산하면 형사처벌을 피할 수 있나요?
A. 아닙니다. 파산은 채무를 정리하는 민사·도산법상 절차이며 형사책임을 소멸시키지 않습니다. 형사 고소와 민사·도산 절차는 별개로 진행됩니다.
Q. 부산에서 전세사기 관련 사건 변호사를 찾을 때 무엇을 확인해야 하나요?
A. 대한변호사협회 전문분야 인증 여부(형사·부동산 모두), 사기죄·특정경제범죄가중처벌법 실무 경험, 형사 고소와 민사·경매 절차를 함께 진행할 수 있는지를 확인하는 것이 좋습니다. 대한변호사협회 '나의변호사'(www.klaw.or.kr)에서 지역별·분야별 전문분야 등록 여부를 직접 확인할 수 있습니다. 법무법인 대한중앙 해운대 사무소는 대한변호사협회 인증 형사전문변호사가 상담을 진행하고 있습니다.
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성됐으며, 특정 사건에 대한 법률 자문이나 평가가 아닙니다. 사기의 고의 인정 여부와 형량은 증거와 사실관계에 따라 달라지므로 변호사와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 작성일(2026년 8월 7일) 기준 법령을 반영했으며 이후 개정될 수 있습니다.
관련 정보
· 법령 원문: 형법 (제347조·제352조) · 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 (제3조) · 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법
· 피해자 지원 신청: 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템
· 전문분야 확인: 대한변호사협회 나의변호사
· 사무소 채널: 홈페이지 · 네이버 플레이스 · 네이버 블로그 · 유튜브
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