전세사기 피해자 인정 불인정, 직접 낙찰한 경우 행정소송으로 다툴 수 있을까요?

Q. 질문 내용

2021년 전세보증금 6,000만 원 임대차계약 체결하고 전입신고·확정일자로 대항력과 우선변제권 확보했어요. 임대인 다수 가압류로 보증금 반환 못 받았고 최초 경매 유찰됐습니다. 피해 줄이려고 직접 강제경매 신청해 2024년 1월 10일 6,000만 원으로 낙찰받았어요. 보증금 현금 회수 없었고 낙찰가보다 낮게 매도해 손실 발생, 경매비용도 부담했습니다. 전세사기피해자 인정 신청했는데 국토부가 특별법 제3조 제2항 제3호 '보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있는 경우'라며 제외 결정했어요. 행정심판 기각돼서 재결서 송달 기다리는 중입니다. 직접 낙찰로 보증금 채권이 혼동으로 소멸한 경우를 '자력 회수'로 해석하는 게 맞는지, 행정소송 실익과 승소 가능성, 관련 판례가 있는지 궁금합니다.

행정소송으로 다툴 실익은 분명히 존재합니다. 직접 낙찰은 보증금을 현금으로 회수한 것이 아니라 피해 확대를 막기 위한 불가피한 손해감소 조치였다는 점이 중심 주장이 됩니다.

■ 특별법 해석의 핵심 쟁점

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 '보증금 전액을 자력으로 회수할 수 있는 경우'를 지원 대상에서 제외합니다. 본인 사안의 핵심은 강제경매에서 본인이 직접 낙찰받은 행위로 인해 보증금 채권이 혼동으로 형식상 소멸된 결과를, 특별법이 말하는 '자력으로 회수'와 동일하게 평가할 수 있느냐입니다. 형식적 채권 소멸과 실질적 피해 회복은 분명히 다른 영역에 있다는 주장이 가능한 사안입니다.

■ 본인 사안의 손해 입증 자료

질문하신 사실관계에서 본인은 보증금 6,000만 원을 현금으로 돌려받지 못하셨고, 오히려 강제경매 신청 비용, 낙찰 후 매도 과정의 손실, 경매 부대 비용, 보유 기간 동안의 세금과 관리비 부담을 함께 떠안으셨습니다. 이는 자력 회수가 아니라 피해 확대를 막기 위한 손해 감소 조치에 가깝습니다. 낙찰가보다 낮게 매도한 거래 자료, 경매 비용 영수증, 세금 납부 자료, 매각 손실 자료를 시간순으로 정리해 두시기 바랍니다.

■ 행정소송 제기 시점과 전략

재결서 송달일을 기준으로 행정소송 제소기간을 절대 놓치지 않으시는 일이 가장 우선입니다. 소송에서는 혼동에 따른 채권 소멸은 법률상 형식일 뿐 특별법 취지에 따른 실질적 피해 회복이 아니라는 점을 중심에 두고, 본인이 부담한 실제 손실을 표 형태로 정리해 제시하시면 효과적입니다. 유사 판례가 아직 다수 축적되어 있지 않은 영역이라 사실관계 정리 방식이 승패를 좌우하는 사안이 됩니다.

■ 전문가 상담이 필요한 시점

행정소송 제소기간은 길지 않습니다. 재결서가 도착하면 곧바로 검토받아 두시면 청구 구성을 신속하게 정리할 수 있습니다.

법무법인 대한중앙은 서울·부산·울산·수원·광주·진주 전국 네트워크를 갖추고 있으며, 담당변호사 한병철·하영우가 초기 상담부터 사건 해결까지 함께합니다.

상담 문의 : 1533-7377 이메일 : hanbyungchul@naver.com