Q. 질문 내용
2026년 2월 보증금 2,000만 원, 월세 60만 원으로 2년 계약 후 입주했습니다. 입주 다음 날 집 전체에 곰팡이 악취가 심했고, 현관 벽체 하부에 벽지로 덧댄 부분에서 곰팡이와 부식된 석고보드를 확인해 임대인에게 즉시 알렸어요. 임대인은 직접 닦으라고 벽지만 줬고, 악취 지속돼 보수 요청했더니 도배·석고보드 철거 재시공 한다더니 실제로는 도배만 했어요. 항의하니 좀 참아 보라고 했고, 또 요청해서 석고보드 철거 중 다량 곰팡이 확인됐고 한 달 더 보수했습니다. 임대인 지인을 통한 보수라 시간될 때만 와서 정상 거주가 어려웠어요. 지금도 현관·거실·안방에서 악취 지속되고 환기·제습 계속해도 개선 없습니다. 두통·호흡 불편·가슴 답답함도 있고 병원 진료 예정이에요. 사진·문자·카톡·녹취 다 있어요. 중대 하자로 계약해지 주장 가능한지, 퇴거 후 보증금 반환 청구 시 법적 리스크와 임차권등기명령 가능 여부 궁금합니다.
입주 직후부터 곰팡이와 악취가 발생했고 수차례 보수에도 회복되지 않는 사안은 중대한 하자를 이유로 한 임대차계약 해지 주장이 충분히 검토되는 영역입니다. 임대인의 목적물 유지 의무 위반을 다툴 자료가 풍부하다면 보증금 반환과 임차권등기명령까지 단계별로 진행할 수 있습니다.
■ 임대인의 유지 의무와 중대 하자 판단
임대인은 임차인이 목적물에서 정상적으로 거주할 수 있는 상태를 유지할 의무를 부담합니다. 곰팡이 자체보다 지속적인 악취, 반복적인 보수 실패, 거주자의 건강상 문제 같은 사정이 결합되면 중대한 하자로 평가될 가능성이 커집니다. 입주 직후부터 문제가 발생했다는 점, 임대인이 처음에는 직접 닦으라고 안내한 점, 석고보드 철거 과정에서 다량의 곰팡이가 확인된 점은 모두 하자의 존재와 임대인의 인지 사실을 보여 주는 자료입니다.
■ 본인 사안에서 활용 가능한 증거
현재 사진, 문자, 카카오톡, 녹취 자료가 보관되어 있고 한 달 이상 보수공사가 진행되었음에도 악취가 지속되고 있는 상황입니다. 두통, 호흡 불편, 가슴 답답함 같은 증상이 있다면 병원 진료를 받아 증상과 주거 환경의 연관성을 의료 기록에 남기시는 일이 매우 중요합니다. 이 정도라면 단순한 생활 불편을 넘어 주거 목적 달성이 어려운 상태인지가 핵심 쟁점으로 떠오릅니다. 사진은 시간 순으로 정리해 두시고, 카톡과 문자는 원본 그대로 백업해 두시기 바랍니다.
■ 해지 통보·퇴거·보증금 반환 단계
곧바로 퇴거하기 전에 내용증명으로 최종 하자 보수 요구와 계약해지 의사를 함께 통보하시는 편이 안전합니다. 계약해지 의사 표시가 분명히 남아 있어야 향후 보증금 반환 소송에서 본인 측 청구가 명확해집니다. 임의 퇴거 전에 모든 증거 확보와 의사 표시 절차를 마치셔야 임대인 측에서 임의 퇴거를 이유로 책임을 돌리는 시나리오를 막을 수 있습니다. 보증금이 반환되지 않으면 임차권등기명령 신청을 통해 권리 보전 후 본격 소송으로 옮겨갈 수 있고, 등기 효력이 발생하면 새 주소로 이사 가셔도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
■ 전문가 상담이 필요한 시점
중대 하자 사안은 의사 표시 순서와 자료 정리 방식이 결과를 가립니다. 사진과 진료 기록, 카톡 자료를 들고 한 번 점검받아 두시면 해지 통보부터 보증금 회수까지 단계별로 정돈됩니다.
법무법인 대한중앙은 서울·부산·울산·수원·광주·진주 전국 네트워크를 갖추고 있으며, 담당변호사 한병철·하영우가 초기 상담부터 사건 해결까지 함께합니다.
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