Q. 질문 내용
전세사기피해자 인정 못 받은 상황이에요. 4호 관련 임대인의 기망행위가 없다는 이유로 인정 안 됐다고 하는데요, 지금 임대인이 잠수 탔고 그 사정도 진술서에 적었지만 결국 인정 안 됐습니다. 그래서 전세사기 고소까지 했고 수사 개시 전인데 법원에서 경매기일이 잡혔어요(사기 정황 없다고 이것도 안 될 가능성 높다네요). 최우선변제금 기준이 돼서 전세금 절반 정도는 받지만 다가구라 순위가 4명 중 4순위라 계산해 보니 저까지는 안 옵니다. 이런 경우 전세자금 대출이나 전세사기 피해자 인정 받을 방법이 있을지 궁금합니다.
한 번 전세사기피해자 불인정 결정을 받았더라도 추가 증거가 확보되면 재신청이나 이의신청 길이 열려 있습니다. 특히 임대인의 잠적, 다수 임차인 동시 피해, 경매 진행 상태가 함께 입증되면 단순 채무불이행이 아닌 사기적 임대차였다는 주장에 무게를 실을 수 있습니다.
■ 인정 기준과 단순 채무불이행의 차이
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법은 임대인의 기망행위 또는 사기 의도가 객관적으로 확인되어야 피해자 인정을 받을 수 있도록 규정합니다. 단순히 보증금을 돌려주지 못하거나 연락이 두절된 사정만으로는 인정이 어려운 경우가 많고, 잠적 자체도 채무불이행의 한 모습으로 평가될 가능성이 있습니다. 다만 임대인이 계약 시점부터 채무초과 상태였거나 다수 임차인과 중복 임대차를 체결했거나 보증금 반환 능력이 없음을 알면서 계약을 맺은 정황이 보강되면 판단이 달라질 수 있습니다.
■ 현재 사안에서 보강 가능한 증거
다가구주택이고 경매가 진행 중이며 임대인이 잠적한 상태라는 사정은 그 자체로는 인정 사유에 닿지 않을 수 있습니다. 그러나 현재 진행 중인 형사 고소 수사에서 임대인의 사기 혐의가 인정되거나 기소가 이뤄지면 결정적인 새 증거가 됩니다. 같은 건물에서 보증금을 돌려받지 못한 다른 임차인이 있다면 그 피해 현황을 함께 수집해 제출하시고, 임대인 명의 재산이 사라진 시점과 임대차 계약 시점 사이 흐름, 보증금 차용금 사용처 같은 자금 흐름 자료도 함께 모아두시기 바랍니다. 부동산 등기부등본상 가압류·근저당 변동 내역도 의미 있는 보조 자료입니다.
■ 경매 절차와 병행해 챙길 지원 제도
최우선변제권 수령이 가능하다면 배당요구 종기와 배당기일을 절대 놓치지 않으시는 일이 가장 우선입니다. 다가구 순위에서 본인이 후순위에 있더라도 배당 절차는 분리해서 관리하셔야 합니다. 동시에 전세사기피해자로 정식 인정을 받지 못하더라도 별도의 저리 대출이나 주거 지원 제도, 긴급 주거 지원, 보증보험 청구 같은 제도를 병행 검토할 수 있습니다. 형사 고소가 정식 입건되어 임대인 신원이 특정되면 사기범에 대한 별도 손해배상 청구도 검토 대상이 됩니다.
■ 전문가 상담이 필요한 시점
불인정 결정에 대한 이의신청 기간, 경매 배당 일정, 형사 수사 진행 시점은 모두 기한이 다른 영역이라 동시에 관리되어야 합니다. 결정문과 경매 자료를 들고 한 번 점검받아 두시면 단계별 대응이 한층 명확해집니다.
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