건물 명도단행가처분 강제집행 후 점유회복, 임의 재진입 대신 챙길 절차

Q. 질문 내용

최근 3주 전쯤 우편물을 못 받아서 건물 명도단행가처분 소송이 있는 줄 모르고 가만히 있다가 공시송달로 판결돼 집행관에 의해 집행된 상태입니다. 임대차계약은 2033년 8월 27일까지 유효한데 건물주가 팔려고 날짜 지난 예전 계약서로 소장 넣었어요. 본안 소송 중이지만 이미 집행당해서 점유권·임차권 잃었고, 수백 명 전차인(외국 유학생 다수)이 거주 중인데 한국법 몰라 협박당하고 있는 상태입니다. 변호사 선임해서 점유회복 청구, 강제집행 취소, 가처분 이의신청 등을 위임 중이지만 시간이 너무 걸려요. 제가 직접 건물에 들어가서 대응해야 할 것 같은데 좋은 방법이 있을까요?

이미 명도단행가처분 집행이 마무리된 사안은 단순 임대차 분쟁이 아니라 강제집행의 적법성과 점유 회복이 핵심 쟁점인 사건입니다. 변호사를 선임해 가처분 이의신청, 점유회복청구, 강제집행 취소 절차를 함께 진행 중이라면 방향은 적절합니다. 다만 임의 재진입은 새로운 형사문제를 만들 수 있어 매우 신중하게 접근해야 합니다.

■ 명도단행가처분과 공시송달의 함정

명도단행가처분은 본안판결이 확정되기 전이라도 집행이 가능한 보전 처분입니다. 따라서 집행관이 적법한 집행권원을 가지고 집행을 완료했다면 현실적인 점유는 일단 상실된 상태로 평가됩니다. 다만 유효한 임대차계약이 살아 있는데 상대방이 만료된 옛 계약서를 근거로 법원을 기망해 가처분 결정을 받았다면 가처분 취소 또는 본안소송에서 다툴 여지가 충분합니다. 공시송달 요건이 적법했는지, 상대방이 실제 주소를 알면서도 허위 주소를 적었는지 같은 절차적 위법성도 함께 다툴 핵심 쟁점입니다.

■ 직접 재진입이 위험한 이유

현재 단계에서 건물에 무단 진입하거나 전차인들을 동원해 재점유를 시도하는 방식은 권해드리기 어렵습니다. 점유 회복 의도가 아무리 정당하더라도 형식상 주거침입이나 업무방해, 폭행 같은 새로운 형사문제를 일으킬 위험이 큽니다. 경찰이 현재 개입하지 않는 이유 역시 강제집행이 법원 집행문에 따라 이뤄진 외형을 띠고 있기 때문이고, 경찰 단계에서 법원 결과를 뒤집을 권한이 없어 민사 문제로 분류되는 경우가 많습니다. 다만 집행 과정에서 폭행·협박·재물손괴가 있었다면 그 부분은 별도의 형사 고소 카드로 활용할 수 있습니다.

■ 점유 회복을 빠르게 끌어내는 자료 구성

현재로서는 법원 절차를 통해 점유를 회복하는 길이 가장 안전하고 빠릅니다. 집행 당시 영상, 사진, 집행조서, 명도확인서 작성 경위, 공시송달 관련 기록, 임대차계약서 원본, 임차료 입금 내역 등을 모두 확보해 진행 중인 가처분 이의신청과 점유회복청구 소송에 적극적으로 제출하시기 바랍니다. 수백 명의 전차인이 거주하고 영업이 중단되는 손해가 발생하고 있다는 점은 긴급성을 보여주는 유력한 자료이므로, 신속 심리와 추가 보전 처분을 함께 신청하실 수 있는지 변호사와 점검해 두시는 편이 안전합니다.

■ 전문가 상담이 필요한 시점

명도단행가처분은 한 번 집행되면 시간이 흐를수록 회복이 어려워지는 영역입니다. 진행 중인 절차에 보강 자료가 늦지 않게 제출되도록 자료 정리를 한 번 더 점검받아 두시는 편이 안전합니다.

법무법인 대한중앙은 서울·부산·울산·수원·광주·진주 전국 네트워크를 갖추고 있으며, 담당변호사 한병철·하영우가 초기 상담부터 사건 해결까지 함께합니다.

상담 문의 : 1533-7377 이메일 : hanbyungchul@naver.com